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　　当前，房企税收优惠正逐步受限，相关税收政策对房地产企业减免税作出限制性或禁止性规定。其中，与房企无缘的税收优惠政策应当引起纳税人的重视，防控不当享受减免税的税务风险。笔者归纳总结确认，房企不适用税收优惠的九项情形，不得享受减免税政策，纳税人应当以予必要重视和重点关注。

　　一、房企属于特定纳税人，不得事先确定企业所得税核定征收

　　《税收征收管理法》第三十五条要求，纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的;依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的;擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的;发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。《关于企业所得税核定征收若干问题的通知》(国税函[2009]377号)第一条第六款规定，国税发[2008]30号文件第三条第二款所称‘特定纳税人’包括以下类型的企业：国家税务总局规定的其他企业。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)规定，企业出现《税收征管法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《税收征管法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。因此，房地产企业也不得事先确定按核定征收。

　　二、房企以房地产对外投资，不享受暂免征收土地增值税的规定

　　是否免征土地增值税，需要确认是否为房地产公司，及所投资的企业是否从事房地产开发。房地产开发企业以房地产进行投资或联营的，应按规定缴纳土地增值税。确定其属于土地增值税征税范围，计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额(增值额)。即应以土地评估价格作为收入，以土地的取得、开发的成本、费用作为扣除项目计算征税。《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》[财税字[1995]48号]第一条的规定,以房地产进行投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免缴纳土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应按规定缴纳土地增值税。《关于土地增值税若干问题的通知(财税[2006]21号)第五条规定，自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号第一条暂免征收土地增值税的规定。

　　三、房企改制重组，不适用暂不征收土地增值税政策

　　企业改制重组，四种情形暂不确认清算收入。《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2018]57号)，明确了继续执行企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下：

　　(一)整体改建：按照《公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司)，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动;投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。

　　(二)企业合并：按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

　　(三)企业分设：按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

　　(四)以房地产作价入股进行投资：在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。该文特别强调，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。为减少税收政策漏洞，避免部分房地产开发企业以“改制”之名，行“转让房地产”之实，规避土地增值税，改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。同时所有改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

　　四、营改增房企纳税人，一般不具备转登记为小规模纳税人条件

　　房地产开发企业属于营改增纳税人,一般纳税人的标准是500万元,即达到500万元的必须申请认定一般纳税人。《关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第4号)第五条明确：转登记日前连续12个月(以1个月为1个纳税期)或者连续4个季度(以1个季度为1个纳税期)累计销售额未超过500万元的一般纳税人，在2019年12月31日前，可选择转登记为小规模纳税人。《关于二手车经销等税收征收管理事项的公告》(2020年第9号)第六条规定，自本公告发布之日起，转登记日前连续12个月(以1个月为1个纳税期)或者连续4个季度(以1个季度为1个纳税期)累计销售额未超过500万元的一般纳税人，在2020年12月31日前，可选择转登记为小规模纳税人。由于房地产开发企业规模一般较大，通常登记为增值税一般纳税人资格。虽然转为小规模纳税人没有行业限制，并但明确规定必须登记为一般纳税人的情形除外。

　　五、房企属于禁止类行业范围，不适用研发费用税前加计扣除政策

　　《关于提高研究开发费用税前加计扣除比例的通知》(财税[2018]99号)，明确了提高企业研究开发费用税前加计扣除比例的有关问题：企业开展研发活动中实际发生的研发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按规定据实扣除的基础上，在2018年1月1日至2020年12月31日期间，再按照实际发生额的75%在税前加计扣除;形成无形资产的，在上述期间按照无形资产成本的175%在税前摊销。《关于完善研究开发费用税前加计扣除政策的通知》(财税[2015]119号)第四条,明确了不适用税前加计扣除政策的行业，房地产业属于7大禁止类行业的范围，则研发费用不允许加计扣除。《关于企业研究开发费用税前加计扣除政策有关问题的公告》(国家税务总局公告2015年第97号)第四条规定了不适用加计扣除政策行业的判定，不适用税前加计扣除政策行业的企业，是指以《通知》所列行业业务为主营业务，其研发费用发生当年的主营业务收入占企业按税法第六条规定计算的收入总额减除不征税收入和投资收益的余额50%(不含)以上的企业。

　　六、新办房地产企业,不得享受新办企业税收优惠政策

　　《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)第十条，明确了关于适用减免税政策问题：根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售(包括代理销售)开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。新办企业的税收优惠政策主要有：对新办的独立核算的从事咨询业(包括科技、法律、会计、审计、税务等咨询业)、信息业、技术服务业的企业或经营单位，从开业之日起，第一年至第二年免征所得税;对新办的独立核算的从事交通运输业、邮电通讯业的企业或经营单位，自开业之日起，第一年免征所得税，第二年减半征收所得税;对新办的独立核算的从事公用事业、商业、物资业、对外贸易业、旅游业、仓储业、居民服务业、饮食业、教育文化事业、卫生事业的企业或经营单位，自开业之日起，报经主管税务机关批准，可减征或者免征所得税一年;对新办的三产企业经营多业的，按其经营主业(以其实际营业额计算)来确定减免税政策;符合规定条件的小型微利企业(包括采取查账征收和核定征收方式的企业)，均可按照规定享受小型微利企业所得税优惠政策。房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营操作新项目，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，且盈利率较高。国家税务总局发布《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，新办房地产企业，将不再享受普通新办企业的税收优惠，同时对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整。

　　七、实际毛利额低于预计计税毛利额不能申请退税

　　目前，全国范围内还没有收集到房地产企业预计利润率高于实际利润率实现退税的案例。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。按目前企业所得税相关规定，这部分亏损，只能留待用以后年度盈利税前(后)弥补。《关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(国家税务总局公告2012年第15号)第六条，明确了关于以前年度发生应扣未扣支出的税务处理问题：对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。亏损企业追补确认以前年度未在企业所得税前扣除的支出，或盈利企业经过追补确认后出现亏损的，应首先调整该项支出所属年度的亏损额，然后再按照弥补亏损的原则计算以后年度多缴的企业所得税款。

　　八、房企难以符合小型微利标准，享受小型微利企业所得税优惠风险高企

　　《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税[2019]13号)，明确了实施小微企业普惠性税收减免政策有关事项，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税;对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。房企一般不符合小型标准。为使指标设置科学合理，避免因分类过细造成操作困难，《企业所得税法》将企业划分为“工业企业”和“其他企业”两种类型，并分别制定了不同的指标标准。根据相关规定，在判断是否为“小型”企业时，参照两个指标,即“从业人员”和“资产总额”，超出这两项标准的企业不能享受该项税收优惠。房地产开发企业属于其它企业，而其他企业是指，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。房企极易超过微利标准。微利是指企业年应纳税所得低于一定标准，这里的应纳税所得是经过纳税调整后的应纳税所得额。在判断是否为“微利”企业时，参照的指标为“应纳税所得额”。对小型微利企业年应纳税所得额标准为不超过年应纳税所得额300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额。房企从事行业受到国家限制。符合条件的小型微利企业，适合于从事国家非限制和禁止的行业、企业，从事国家非限制和禁止行业的小型微利企业才能享受税收优惠。国家对房地产开发企业限制性政策主要有：限制性的房企融资环境持续收紧，房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定，境外投资者未按照外商投资法律的规定取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的不得进行房地产开发和经营活动，采取诸如限购等行政措施以及经济政策等，抑制不合理的投机性需求，限制房价过快上涨。

　　九、不属于重点支持八大领域范畴,不能享受高新技术企业优惠事项

　　申请高新技术企业认定的八大领域，即电子信息技术、生物与新医药技术、航空航天技术、新材料技术、高技术服务业、新能源及节能技术、资源与环境技术、高新技术改造传统产业。而房地产业不是重点支持八大领域内的企业，属于高新技术及产品不符合领域的范畴，包括烟草企业、酒店餐饮、旅行社、商业零售和批发、房地产开发、物流运输、娱乐等商务服务业、国家税务总局规定的其他行业。此外，国家高新技术企业认定条件中有一些硬性限制性条件，审核把关也比较严格，不符合其中一条都无法申报。

　　《房企不得享受的九项税收优惠政策》来源：《税收征纳》，作者:岁冰