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　　摘要：当前，物业管理行业正面临着向高级阶段过渡的“瓶颈”时代，对整个行业的生存和发展提出了前所未有的挑战：对物业服务企业的信用及信用管理的忽视、漠视也愈演愈烈，逐渐成为行业发展道路上的重大阻碍。企业面临严重信用危机为何因，如何构建行业信用管理体系完善行业发展和规范行业运作，是我们近在眼前急需去解决的棘手问题。

　　关键词：物业服务企业;信用信息：管理

　　前言

　　国务院于2017年9月正式取消了物业服务企业一级资质的核定，这是继年初(2017年1月12曰)国务院国发(017)17号文取消了物业服务企业二级及以下资质认定后的又一惊天力作，用专家语言来说，即距离彻底取消传统物企资质的日子不再遥远。物业企业资质管理，从前是政府主管部门主导评审的，有一定的权威性、法定性以及市场认可性，而今一夜东风来，资质管理突然间给取消了。而当下，没有了资质管理去规范从业秩序，行业更迫切需要一种新的机制来加以引导，诚信时代的信用规则用什么去引导呢?

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　　第一章南宁市目前物业信用信息管理的情况

　　1、信用信息管理主要形式

　　目前，在我国，对于物业服务企业信用信息的管理主要是采用了政府监管的模式，即由政府物业管理行政主管部门负责建立起物业服务企业的信用信息管理系统平台，通过政府宏观调控和征信的方式，借助立法手段、网络数据库管理平台，建立激励和惩戒机制，对物业服务企业、从业人员的信用情况进行公布和管理，以期营造出良好的外部环境，促使物业管理行业走上法治化、规范化的良性发展轨道。

　　2、南宁市物业服务企业信用信息管理现状

　　南宁市已经在酝酿开展物业服务企业信用信息管理工作，首先以制订规范性文件为切入点，拟在市住房保障和房产管理局(以下简称“市住房局”)门户网站内开设信用信息管理平台，通过房地产行政主管部门监管的模式开展对物业服务企业的信用信息管理。

　　截至2016年，南宁市物业管理覆盖管理面积超过8，000万平方米，全市的物业服务企业超过600多家，其中国家一级资质物业服务企业为26家，外地在邕经营的企业15家;从业人员达到六七万人;逐渐成为一个庞大的服务体系。随着物业管理行业的持续发展壮大，对物业服务企业、物业项目、物业管理从业人员进行动态监管和跟踪指导被视为物业管理工作的重点和难点，为此，市住房局与互联网企业携手建立开发了“南宁市物业服务企业信用信息档案”系统。同样，加强物业服务企业重视自身信誉的累积，扩大信用效应，南宁市房产局于2011年5月草拟了关于征求对《南宁市物业服务企业信用信息管理暂行办法(草案)》及《南宁市物业服务企业信用记分标准(草案)》。2017年《广西物业服务企业信用信息评分细则》也即将出台实施，政府作为物业服务企业的主管局，在宏观层面义不容辞地起到领航作用，这一办法的出台，旨在充分发挥物业行业协会配合行政主管部门监管企业的作用。

　　第二章存在的问题及原因分析

　　南宁市物业管理行业是从1994年开始的，行业内外对物业服务企业信用信息管理未来发展方向的清晰认识必须依赖于政府的有效引导，至今还没有形成一套完善的、系统的有关政策法规，有以下问题存在：

　　(一)从当下行政主管部门已建成的信用信息管理平台来看，存在的问题有：

　　1、内容相似，浪费人财物。各个省份都是一个城市建立一套，其实完全可以在省级层面甚至国家级层面上建立一套物业服务企业信用信息管理系统。

　　2、宣传推广力度不够，公众知晓度不高。南宁市目前虽然从市场监管的角度建立起了企业信用信息管理系统，但大部分业主或业主委员会在选聘物业服务企业时根本不知情，系统的服务功能没有有效地体现出来。

　　3、对企业信息的采集校验难度大，企业信用分析系统不完善。目前大部分系统采集的信息都是企业自报的，由于企业信息条目众多，监管机构根本没有时间一个个校验。这导致一些企业可能会故意瞒报或错报一些对企业发展有益的信息，从而误导公众。

　　4、信息管理系统的利用率低下。大部分信用信息管理系统流于形式，真正能应用在物业服务经营市场中的很少。政府对信用信息的利用也止步于奖励或惩戒物业服务企业、从业人员，信用信息管理系统没有将其深入到社会发展的其他层面。

　　(二)忽略对信用信息的管理

　　当下大部分物业公司不够重视对企业信用信息管理。对企业信用信息档案工作意识不强，重视不够，只抓企业效益、抓业务拓展，把信用信息管理工作当成一种额外负担，对信用信息管理工作不积极主动开展，也不愿主动配合主管部门，有些还存在抵触情绪，影响了公示信息的准确性与可信度等问题，既影响了企业的自身形象，更影响了整个物业服务企业信用信息档案管理系统的有效运行。

　　(三)物业行业协会的引导作用不够

　　物业管理行业协会组织是物业服务企业的联合会，应该发挥自我服务、自我管理、自我监督的功能，是保证物业管理行业和市场良性运作必不可少的条件。物业管理行业协会主要是从中观层面上对物业管理企业进行管理。

　　(四)物业所有人或使用人对物业服务企业信用信息管理的轻视

　　由于物业所有人或使用人对物业管理存在观念上的误解，对物业服务企业的要求仅仅限于收费是否低廉，是否存在乱收费，服务是否高标准，对于企业的信用问题关注程度不够高，在选聘物业服务企业的问题上，首先考虑的是质价的问题，未能将信用管理提到意识日程上，这是导致物业服务企业不重视信用信息管理的直接原因。

　　第三章南宁市物业管理行业信用信息管理

　　未来发展的思考及解决问题的对策全方位建立健全完善的物业服务企业信用信息管理机制，需要从以下几方面入手：

　　(一)加快物业服务企业信用信息管理建设的立法工作

　　物企资质管理，从前是政府主管部门主导评审的，有一定的权威性、法定性以及市场认可性，而今一夜东风来，资质管理突然间给取消了，说是释放生产力，构建诚信时代的必经之路，因此，为了规范物业管理行业的运行，推进行业发展，制定物业服务企业信用信息的立法刻不容缓。根据南宁市物业管理和物业服务企业发展现状和特点，必须出台与物业服务企业信用信息直接相关的基本法律法规，建立红、黑名单，为物业管理行业制定基本的物业服务企业信用信息管理建设框架，使整个行业规范健康成长。

　　(二)物业服务企业在信用信息管理建设中应大力加强自身修炼

　　随着房地产业的高速发展，物业服务企业之间的竞争日益激烈，物业服务企业只有提高服务质量，才能顺势把企业的信用信息管理建设工作做好，也才能在竞争中取胜。首先，运用物业服务企业信用信息管理建设的法律法规使其规范化，依靠“物业管理+互联网”的现代科技手段，例如南宁市很多小区物业服务企业通过手机App、微信公众号或微信群、QQ群等及时向业主进行信息反馈，以便提供及时有效的服务，也加强了物业服务企业和业主之间的交流。最后，更重要的是要培养好企业员工的专业素养和诚信习惯，还有重视培养员工在信用信息管理建设工作中的意识。要把企业信用信息管理建设工作做好就必须以高品质的服务展现物业服务企业的良好形象，才能确立物业服务企业的诚信地位，也能做好企业在信用信息管理建设中的工作。

　　(三)建立切实可行的物业信用信息管理监督机制

　　没有了资质管理去规范从业秩序，行业更迫切需要一种新的机制来加以引导，我们习惯于打碎一个旧世界，但我们好像还没有构建起一个新的秩序来，诚信时代的信用规则还是要有一个规则导向，改善服务供给，提高服务品质，是当前物业管理改革的主旋律。物业管理行业协会等社会组织相结合，以积极推动和指导、监督物业服务企业信用信息管理建设工作，保证物业管理行业的诚信建设进程。

　　物业服务企业信用信息管理是社会信用体系构建的重要组成部分。前35年，物业管理处于初级发展阶段;后35年，物业管理进入中高级发展阶段，建立物业服务企业信用信息管理既是社会诚信体系的呼唤，也是企业自身生存发展的需要。我们完全可以相信，经济新常态是建立在市场新秩序基础之上的。理想的物业管理市场新秩序，是建立在各方主体准确定位基础之上的。物业管理的信用管理，可以概括为以下二十个字：政府立法、行业立规、企业立信、业主立德、司法立威，只有这样物业管理的春天才能到来。

　　参考文献：

　　[1]姚益龙等著.企业信用与企业成长——理论和实证研究[M].经济管理出版社，2009.[确认改得对否?]

　　[2]关伟主编.企业信用管理[M].中国人民大学出版社.2009.

　　[3]苏宝炜主编.物业服务运营管理实务[M].电子工业出版社.2012.

　　[4]陈伟著.物业管理的本质[M].中国市场出版社，2016.

　　[5]徐叶香.物业管理中的诚信建设[J].安徽工业大学学报(社会科学版)，2004.